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三季度北京倉儲物流市場空置率創歷史新低

2017年10月16日，北京–世界領先的商業地產服務和投資公司世邦魏理仕（CBRE）今日發佈《2017年第三季度北京優質物業市場回顧及展望》。


2017年10月16日，北京–世界領先的商業地產服務和投資公司世邦魏理仕（CBRE）今日發佈《2017年第三季度北京優質物業市場回顧及展望》。報告指出，北京優質寫字樓市場、優質零售物業市場、工業地產市場和投資市場，呈現如下特點：

1. 優質寫字樓市場：季度市場凈吸納量創6年歷台南借錢管道史新高，達13.4萬平方米；需求方面，金融及TMT行業表現依然突出，能源和專業服務類企業的需求亦較為強勁。

2. 優質零售物業市場：購物中心積極嘗試轉型，主題街區成熱點；年輕時尚品牌服飾較上個季度活躍。

3. 優質倉儲物流市場：整體市場處於幾乎滿租的狀態，空置率創有紀錄以來最低。租金報價同樣本環比上漲0.5%。

4. 投資市場：本季度共有9宗大宗物業投資交易成交，包括四宗寫字樓、兩宗零售物業、一宗酒店和兩宗綜合體交易。今年前三季度共錄得17宗大宗交易，接近去年21宗的總數。

一．銀行信貸利率比較苗栗借錢北京優質寫字樓市場

——新興商務區日趨成熟，空置面積持續消化

2017年第三季度，北京寫字樓市場有二個項目落成，分別是位於奧運村地區的中海國際中心和恒毅大廈，共為市場帶來12.3萬平方米的辦公面積。

需求方面，金融及TMT行業表現依然突出；此外，能源和專業服務類企業的需求亦較為強勁。季內，上述行業中均錄得面積超過5,000平方米的大宗租賃交易。季度市場凈吸納量創6年歷史新高，達13.4萬平方米；空置率環比下降0.2個百分點至7.1%。因部分前期落成項目去化速度較快，個別業主小幅提高租金報價使得整體市場剔除樣本變化微升0.1%，季末平均租金報價每月每平方米426.6元。

未來六個月，預計有47.1萬平方米的辦公租賃面積入市。新項目分佈於CBD、燕莎和望京區域。新增供應將會給市場提供更多選擇，同時亦會給現有物業的業主在留住租戶方面帶來壓力。整體市場空置率短期內將有所上升，租金有望保持平穩運行。

世邦魏理仕中國華北區顧問及交易服務辦公樓部執行董事 劉煥麗指出：“以望京和奧運村為代表的新興區域基礎配套日益完善，商務氛圍逐漸成熟，其新項目較高的樓宇品質和性價比逐漸成為高品質租戶的重要選址目標。隨著這些區域的供應高峰逐漸步入尾聲，寫字樓需求有望進一步外溢至麗澤、通州等具有長遠發展潛力的外圍區域。”

二．北京優質零售物業市場

——購物中心積極嘗試轉型，主題街區成熱點

2017年第三季度，無新項目落成。西單國際大廈商業停業裝修。北辰北苑路店經營權轉讓給上品折扣，更名上品+，被定義為首傢互聯網城市奧萊。

多個購物中心推出新的主題街區，例如：半島廣場“有氧公社”、西單大悅城“樣街”、石景山萬達廣場工業主題街區。由於新燕莎金街購物中心、國貿等項目部分改造完成，市場整體空置率環比下降0.2個百分點至5.2%。餐飲業態依然活躍，必勝客休閑餐廳、德國失重餐廳等進駐北京。年輕時尚品牌服飾較上個季度活躍。北京SKP引入全國首傢I29-鐵獅東尼、北京首傢BA SH；太古裡引入全國首傢Gilly Hicks。購物中心首層商鋪平均租金同樣本環比增漲0.6%至每天每平米36.3元。成熟外圍區的部分項目租金增長較核心區更為明顯。

未來六個月，有5個項目計劃入市，總體量近33.6萬平方米。新增項目入市後，可使空置率小幅上升，而市場租金將保持平穩。

世邦魏理仕中國華北區顧問及交易服務商業部主管 希諾表示：“以零售和體驗業態復合為特點的生活方式類門店擴張日趨活躍，此外王府井等核心商圈年底將迎來多個國際品牌的旗艦店，這兩類大面積租戶將在優質零售物業租戶組合中占據日益重要的位置，為北京核心和新興商圈註入新的活力。”

三．北京優質倉儲物個人小額信貸比較流市場

——倉儲物流市場接近滿租，租金環比上漲

2017年第三季度，北京經濟技術開發區成交一塊工業用地，北京主要工業園區土地價格報每平方米2,138元，與上季度基本持平。

倉儲物流市場近兩個季度均無新增供應，市場僅存的空置面積在本季度被吸納完畢。受可租面積匱乏所限，市場需求的活躍度較上季度下降，現有租戶穩定，鮮有退租。新近成交客戶以面積需求較大的第三方物流為代表，如中外運在百利威物流二期承租7,000平方米。整體市場處於幾乎滿租的狀態，空置率創有紀錄以來最低。租金報價同樣本環比上漲0.5%至每月每平方米41.3元。

未來六個月，受施工規定因素的影響，計劃於2017年底交付使用的倉儲物流設施將延期至2018年上半年，整體租賃市場將以存量交易為主，由於需求旺盛，空置率預計仍將處於低位，租金水平有望維持小幅上漲趨勢。

四．北京物業投資市場

——前三季度大宗物業投資交易宗數接近去年總數

2017年第三季度，共有9宗大宗物業投資交易成交，包括四宗寫字樓、兩宗零售物業、一宗酒店和兩宗綜合體交易。今年前三季度共錄得17宗大宗交易，接近去年21宗的總數。

房地產公司依然是最活躍的買傢，季內完成4宗交易，購買標的全部為增值型資產，並以改造翻新以實現資產增值為投資策略。自用型買傢本季度表現亦較為活躍，完成瞭3宗交易。其中一棟位於電子城的寫字樓被企業購買自用，而京客隆和北京華聯則分別收購大興一座商業酒店綜合體和凱德安貞項目，買傢此前分別為所購物業的主力租戶。

本季度有8個交易項目位於非核心區域，由於核心區域可售物業稀缺，未來投資者將繼續在非中心位置尋找投資機會。

世邦魏理仕中國華北區投資及資本市場部執行董事 紀剛指出：小額貸款利率“今年有房地產公司表現活躍，完成多宗交易，但以保險公司為代表的大型機構投資者則較為沉寂，前三季度缺乏單項交易額高的重量級交易。市場普遍觀望十九大期間宏觀政策的走向，預計今年全年北京大宗投資總額難以達到去年的高度，但和歷年相比仍處於較高水平。”




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